Вопросы к юристам

[Спиридонова Мария]

Уважаемый пайщики,

в соответствии с предварительной договоренностью, в целях улучшения взаимодействия, помимо ранее указанных контактов, можно дополнительно задавать мне вопросы и на форуме.
Для того, чтобы я смогла выкладывать образцы документов, пояснять мероприятия, отвечать на вопросы и т.д. предлагаю создать новую тему.

С уважением, Спиридонова Мария

[alex533729]

Уважаемый пайщики,

в соответствии с предварительной договоренностью, в целях улучшения взаимодействия, помимо ранее указанных контактов, можно дополнительно задавать мне вопросы и на форуме.
Для того, чтобы я смогла выкладывать образцы документов, пояснять мероприятия, отвечать на вопросы и т.д. предлагаю создать новую тему.

С уважением, Спиридонова Мария

Мария, добрый день!
у меня два вопроса:
1. положительное решение суда зависит от степени готовности дома? может сначала получить справку с процентом готовности, а потом подавать иск?
2. возможно ли решение в нашу пользу если нет никаких разрешительных документов (земельный участок не оформлен, нет разрешения на строительство)

[Denis]

Мария, здравствуйте!
Как известно, наш дом является самовольной постройкой, разрешение на его строительство в установленном законом порядке не выдавалось. У застройщика (АО СУ-155) отсутствуют также и правоустанавливающие документы на земельный участок.
То есть де-юре наш дом является самовольной постройкой.
Согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ:
" Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом."

В связи с этим прошу Вас ответить на вопрос:
Почему Вы полагаете, что это обстоятельство (статус самовольной постройки) будет в нашем случае проигнорировано судом?
Почему суд, вопреки вышеприведенной норме закона будет признавать право за членами ЖСК?
Спасибо!

[Denis]

Мария, здравствуйте!
Как известно, в отношении нашего дома разрешение на строительство не получено в установленном законом порядке, правоустанавливающие документы на земельный участок застройщиком (СУ-155) также не оформлены.
Таким образом, де-юре наш дом является самовольной постройкой.
Согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом".

В связи с этим вопросы:
Почему Вы полагаете, что при таких обстоятельствах суд удовлетворит требование членов ЖСК о признании права?
Не имеет ли смысла дождаться оформление СУ-155 прав на земельный участок и получение разрешения на строительство?

[Спиридонова Мария]

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.В силу п. 2 приведенной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В качестве исключения в п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из приведенной нормы права, в предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольную постройку входят следующие юридически значимые факты: 1) создание недвижимого имущества (возведение постройки), в том числе объекта незавершенного строительства; 2) принадлежность земельного участка, на котором возведена постройка, истцу на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек; 3) возведение постройки без разрешения уполномоченного государственного органа; 4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; 5) принятие истцом мер к легализации самовольной постройки во внесудебном порядке.

Частью 1 ст. 51 ГрК РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Разрешая спор суд устанавливает было ли допущено нарушений градостроительных и строительных норм создает ли угрозы жизни и здоровью граждан постройка. Исходя из приведенных норм материального права, необходимо будет запросить соответствующую документацию, которая являются основой, определяющей возможность осуществления конкретных видов строительных работ, а также доказательства их соответствия требованиям технических регламентов и получить / представить экспертную оценку. Также, следует помнить, что защита нарушенного права истца не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты «в» и «о») и 76 Конституции РФ регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя РФ как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

[Alisia]

Мария, добрый день! Хотелось бы услышать ответы на вопросы Дениса, он правильно обрисовал перспективу.

[Denis]

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из приведенных норм материального права, необходимо будет запросить соответствующую документацию, которая являются основой, определяющей возможность осуществления конкретных видов строительных работ, а также доказательства их соответствия требованиям технических регламентов и получить / представить экспертную оценку. Также, следует помнить, что защита нарушенного права истца не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
.

Мария, все то, что Вы написали, к сожалению, не отвечает на вопрос о том, как лицам, не имеющим вещных прав на земельный участок, признать за собой право на самовольную постройку.
Из смысла ч.3 ст. 222 ГК РФ претендовать на признание права на такой объект могут только лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, на котором создана постройка. Все. Никаких исключений закон не делает.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) Верховный суд РФ обратил внимание:"из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве".
Есть ли у Вас судебная практика, когда суд признавал бы право собственности на самовольную постройку за членами ЖСК, которое не имеет прав на земельный участок, на котором такая постройка возведена?
Кроме того, в упомянутом выше обзоре судебной практики указано, что "Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей".
При этом, даже если СУ-155 (как ответчик по иску) не будет возражать против удовлетворения исков, то это не меняет ситуацию принципиально.
В этом же обзоре суд разъяснил, что "Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права".
В связи остается вопрос:
1) Почему Вы считаете, что суд, проигнорировав положения ч.3 ст. 222 ГК РФ, признает за пайщиками ЖСК право собственности на самовольную постройку?
2) Есть ли в Вашем опыте или в принципе судебная практика, когда право собственности на самовольную постройку было бы признано за членами ЖСК, не обладающего правами на земельный участок?
3) Нет ли смысла подождать, пока СУ-155 не оформит права на землю и получит разрешение на строительство?
Спасибо!

[Спиридонова Мария]

Мария, добрый день! Хотелось бы услышать ответы на вопросы Дениса, он правильно обрисовал перспективу.

Ранее, в доступной форме для восприятия я разъяснила позицию, но, с учетом Вашего пожелания....

ПРОДОЛЖЕНИЕ……

Если мы будем исходить из того, что многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой (хотя в иске, вполне очевидно, это мы указывать не будем, это на тот случай, если ответчик будет возражать против удовлетворения иска, настаивая на том, что данный объект, на долю в незавершенном строительстве которого пайщик (Истец) возбудил исковое производство по признанию права), то в данном случае речь не идет о признании права собственности на самовольную постройку по смыслу ст. 222 ГК РФ. Основания иска (нормы материального права - иные).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года
№10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;
7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
8) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.
Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов. Документы, предусмотренные частями 7 и 9 настоящей статьи, могут быть направлены в электронной форме.

Как следует из материалов гражданского дела
Закрытое акционерное общество «СУ-155» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества и Правительству Москвы
-о признании незаконным отказа Департамента городского имущества г.Москвы в предоставлении Закрытому акционерному обществу «СУ-155» земельного участка на период проектирования и строительства жилого дома по адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2, оформленный письмом от 02.12.13 № ДГИ-1-131799/13-1;
-обязании Департамента городского имущества в целях осуществления межевания земельного участка и постановки на кадастровый учет принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка под строительство жилого дома с инженерными коммуникациями по строительному адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2, на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории на территории г.Москвы и об образовании указанного земельного участка под строительство жилого дома с инженерными коммуникациями по строительному адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2;
-обязании Правительства Москвы принять правовой акт о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома с инженерными коммуникациями по строительному адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2;
- обязании Департамента городского имущества г.Москвы заключить с ЗАО «СУ- 155» договор аренды земельного участка на период проектирования и строительства жилого дома по адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2, после предоставления истцом ответчику кадастрового паспорта указанного земельного участка.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2014 года исковые требования удовлетворены.
Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 19 января 2015 года перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции. В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции Закрытое акционерное общество «СУ-155» отказалось от части заявленных требований, а именно:
- обязании Департамента городского имущества в целях осуществления межевания земельного участка и постановки на кадастровый учет принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка под строительство жилого дома с инженерными коммуникациями по строительному адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2, на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории на территории г. Москвы и об образовании указанного земельного участка под строительство жилого дома с инженерными коммуникациями по строительному адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2;
- обязании Правительства Москвы принять правовой акт о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома с инженерными коммуникациями по строительному адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2;
- обязании Департамента городского имущества г.Москвы заключить с ЗАО «СУ- 155» договор аренды земельного участка на период проектирования и строительства жилого дома по адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2, после предоставления истцом ответчику кадастрового паспорта указанного земельного участка, что отражено в протоколе судебного заседания от 02.03.2015 Судом принят отказ от иска в части, что отражено в протоколе судебного заседания Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2015 года.

В удовлетворении заявления ЗАО «СУ-155»о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении земельного участка на период проектирования и строительства жилого дома по адресу: города Москва, квартал 69, района «Фили-Давыдково», корп. 2, оформленного письмом от 02.12.13 г. № ДГИ-1-131799/13-1 - отказано.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15 июня 1993 года между Префектурой ЗАО города Москвы и ТОО «КОНТИ» заключен договор о совместной деятельности в редакции дополнительных соглашений с целью комплексной реконструкции кварталов 53, 58, 59, 61, 61а, 68, 69, 70, 71 в муниципальном округе «Фили-Давыдково».
С целью проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома по адресу: г. Москва, квартал 69, района «Фили-Давыдково», корп. 2, по дополнительному соглашению от 26 июня 2013 года к договору на заявителя возложены обязательства по исполнению указанного договора. Стороны не отрицают факт возведения на спорном земельном участке указанного жилого дома.

19 ноября 2013 года заявитель обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на период проектирования строительства жилого дома. Департамент письмом от 02 декабря 2013 года № ДГИ-1-131799/13-1 в удовлетворении заявления о заключении договора аренды земельного участка без проведения аукциона на открытых торгах отказал.

Суд кассационной инстанции в своем Постановлении указал следующее: абзацем 1 пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление земельных участков в границах застроенной территории для строительства лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется без земельных торгов. На основании заявления такого лица орган местного самоуправления (орган исполнительной власти) обязан принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка (абзац 2 пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ).Таким образом, проведение торгов в отношении земельных участков, составляющих реконструируемую территорию, противоречило бы смыслу договора о развитии (реконструкции) застроенной территории. Предъявление к инвестору требования о повторном участии в торгах, уже в отношении земельных участков, подразумевающее возможное лишение инвестора, осуществляющего реализацию инвестиционного проекта комплексной реконструкции микрорайона, приобретенных им прав и невозможность исполнения инвестиционного контракта, может повлечь нарушение прав и законных интересов инвестора, а также не соответствует действующему законодательству.
Обязанность предоставить спорные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства без проведения торгов была установлена пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент заключения Инвестиционного контракта.

Согласно указанной норме, земельный участок предоставляется юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией.

Данные обстоятельства, по нашему мнению, установлены вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию и иному, нежели установлено, толкованию. Подлежат исполнению на всей территории РФ. Для лиц, участвующих в деле: ЗАО «СУ-155» ,ДГИ, ПМ данные обстоятельства имеют преюдициальное значение.
На основании постановления правительства Москвы от 21 мая 2013 года № 325-ПП закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» установлен срок исполнения обязательств по договору о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов №№ 53, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 муниципального округа Фили-Давыдково Западного административного округа от 15 июня 1993 года в части проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: квартал 69 района Фили-Давыдково, корп. 2 (первый и второй этапы реализации инвестиционного проекта) до 31 декабря 2014 года.
В результате рассмотрения судом кассационной инстанции дела Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 года по делу А40-8254/14 было отменено, Решение арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2014 года в части признания незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении Закрытому акционерному обществу «СУ-155» земельного участка на период проектирования и строительства жилого дома по адресу: Москва, квартал 69 района «Фили-Давыдково» корпус 2, оформленный письмом от 02.12.13 № ДГИ-1-131799/13-1 было оставлено без изменения.

Согласно картотеки дел исковое заявление ЗАО «СУ-155» было подано 24.01.2014 года, ранее до этого 19 ноября 2013 года ЗАО «СУ-155» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на период проектирования строительства жилого дома.
Что касается вопроса о перспективах положительного решения суда в зависимости от степени готовности дома? может сначала получить справку с процентом готовности, а потом подавать иск?

Необходимо учесть следующее:

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 04.12.2013г., решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон и выяснения наличия или отсутствия зарегистрированных прав в отношении спорного объекта в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при наличии зарегистрированных прав на спорный объект заинтересованные лица должны быть привлечены к участию в деле.

В п. 17 Обзора разъяснено, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения в силу ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991г. №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 4,6,8 ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. 5 Закона «О защите прав потребителей» становится лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

С целью установления фактического местоположения объекта незавершенного строительства, установления является ли объект объектом незавершенного строительства, установления степени готовности в процентом соотношении в данном направлении в настоящий момент подготовлены запросы в уполномоченные органы, в т.ч. непосредственно самому застройщику. Застройщик вправе предоставить данную информацию основываясь на данных, представленных подрядной (ыми) организацией(ями) в виде справки о степени готовности объекта.

Представляется, что с учетом сложившейся ситуации с объектом, реализация и защита права собственности пайщиков на долю в данном объекте в виде квартиры в настоящий момент не противоречит интересам застройщика.

[Denis]

Мария, добрый день! Хотелось бы услышать ответы на вопросы Дениса, он правильно обрисовал перспективу.

Если мы будем исходить из того, что многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой (хотя в иске, вполне очевидно, это мы указывать не будем, это на тот случай, если ответчик будет возражать против удовлетворения иска, настаивая на том, что данный объект, на долю в незавершенном строительстве которого пайщик (Истец) возбудил исковое производство по признанию права), то в данном случае речь не идет о признании права собственности на самовольную постройку по смыслу ст. 222 ГК РФ. Основания иска (нормы материального права - иные).

Представляется, что с учетом сложившейся ситуации с объектом, реализация и защита права собственности пайщиков на долю в данном объекте в виде квартиры в настоящий момент не противоречит интересам застройщика.

Мария, разумеется Вы при подаче иска не будет указывать, что дом является самовольной постройкой, но это не означает, что суд сам не прояснит для себя этот вопрос. Статус строительства (отсутствие факта самовольной постройки) является одним из юридически значимых обстоятельств по искам о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Это подтверждается имеющейся судебной практикой. К этому надо быть готовым.
Как я уже писал со ссылкой на Обзор практики (утвержденный ВС РФ) даже признание иска ответчиком (в нашем случае СУ-155) не решает этой проблемы, так как при наличии факта самовольной постройки признание иска не является основанием для удовлетворения иска, при отсутствии к тому иных законных оснований.
Что касается того, что "речь не идет о признании права собственности на самовольную постройку по смыслу ст. 222 ГК РФ. Основания иска (нормы материального права - иные)", то здесь тоже все не однозначно.
В обзоре ВС РФ, в частности, содержится следующий пример:
"К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав, что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина. Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)".

Из этого следует, что каким бы не было основание и предмет иска (признание права не на самовольную постройку, а на долю в праве), это не мешает суду применить ст. 222 ГК РФ.

[ylek-2007@yandex.ru]

Мария,можно изложить простым языком вероятность признания или не признания судом права на долю собственности.
Почему суд может отказать? И как часто были такие случаи в схожих с нашим домом ситуациях?